안녕하세요, 올스인포에요.
오늘 안내할 정보는 바로 주택 임대차 계약 갱신권과 상가 임대차 계약 갱신권에 관한 사항을 준비했어요.
도움되는 내용이길 바라며 그럼 시작할게요.
임대차 계약 갱신권이란?
임대차 계약 갱신권이란, 임차인이 임대차 기간이 만료될 때 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 임차인이 계속해서 해당 주택에서 거주할 수 있도록 보호하기 위해 도입되었습니다.
주요 내용
- 적용 대상: 주로 주거용 임대차 계약에 적용되며, 상가 임대차에는 별도의 조항이 적용됩니다.
- 갱신 요구 기간: 임대차 계약 기간이 만료되기 1개월~2개월 전에 임차인이 임대인에게 서면으로 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
- 갱신 거절 사유: 임대인은 법적으로 정해진 정당한 사유가 있을 때에만 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인 본인이나 직계존속이 거주할 필요가 있는 경우, 임대차 계약을 상습적으로 위반한 임차인의 경우 등이 해당됩니다.
- 임대료 상승률 제한: 갱신 시 임대료는 전년도 도시별 공시가격 변동률 등을 고려하여 법에서 정한 범위 내에서만 인상할 수 있습니다.
- 갱신 횟수 제한: 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 최초 임대차 계약 기간을 포함하여 최대 4년 동안 거주할 권리가 보장됩니다.
주의사항
- 임대차 계약 갱신권 행사 시, 임차인은 갱신 요구 기간 내에 정확한 절차에 따라 임대인에게 갱신 의사를 표시해야 합니다.
- 갱신 요구가 정당하게 이루어졌음에도 불구하고 임대인이 이를 거절하는 경우, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다.
- 갱신 계약 시 임대료 인상률이나 기타 조건 변경에 대해 임대인과 임차인 간의 협의가 필요할 수 있습니다.
임대차 계약 갱신권은 임차인의 주거 안정을 위하여 중요한 제도입니다. 계약 갱신을 원하는 임차인은 해당 권리와 절차를 정확히 알고 이를 적절하게 행사할 필요가 있습니다. 변화하는 법률과 정책에 대해서도 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.
여기서부터는 상가건물에 대한 계약갱신 요구권에 대하여 정리했습니다.
여기서부터는 상가건물 계약갱신요구권
계약갱신 요구의 의의
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).
임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.
임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다(부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결).
계약갱신의 범위
임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).
따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.
"최초의 임대차 기간"이란 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 「상가건물 임대차보호법」 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미 합니다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결).
「상가건물 임대차보호법」제10조제2항의 개정규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[「상가건물 임대차 보호법」 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조].
갱신된 임대차의 조건
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 본문).
다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서 및 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
< 상가건물 임대차계약을 갱신하고 싶어요. 언제까지 가능할까요? >
Q. 서울에서 조그만 분식점을 10년째 운영하고 있는 A씨는 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가오자 다시 계약을 갱신하려고 합니다. A씨는 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
A. 안 됩니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 10년 동안만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차 보호법」 제10조제2항). 10년째 분식점을 운영하고 있는 A씨의 계약갱신요구권은 더 이상 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 보호를 받지 못하므로, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.
계약갱신의 예외
계약갱신이 거절되는 경우
1) 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서).
가) 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
(1) 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」제10조의9).
(2) 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항).
나) 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
다) 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
라) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
마) 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
바) 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
사) 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
(1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
(2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
(3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
아) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약갱신의 특례
가. 「상가건물 임대차보호법」 적용대상의 보증금액을 초과하는 계약갱신의 경우
나. 「상가건물 임대차보호법」의 적용범위에 해당하는 보증금액(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서)을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2).
상가건물 계약갱신요구권
계약갱신 요구의 의의
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).
임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.
임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다(부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결).
계약갱신의 범위
임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).
따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.
"최초의 임대차 기간"이란 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 「상가건물 임대차보호법」 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미 합니다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결).
「상가건물 임대차보호법」제10조제2항의 개정규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[「상가건물 임대차 보호법」 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조].
갱신된 임대차의 조건
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 본문).
다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서 및 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
< 상가건물 임대차계약을 갱신하고 싶어요. 언제까지 가능할까요? >
Q. 서울에서 조그만 분식점을 10년째 운영하고 있는 A씨는 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가오자 다시 계약을 갱신하려고 합니다. A씨는 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
A. 안 됩니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 10년 동안만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차 보호법」 제10조제2항). 10년째 분식점을 운영하고 있는 A씨의 계약갱신요구권은 더 이상 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 보호를 받지 못하므로, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.
계약갱신의 예외
계약갱신이 거절되는 경우
1) 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서).
가) 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
(1) 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」제10조의9).
(2) 위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항).
나) 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
다) 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
라) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
마) 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
바) 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
사) 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
(1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
(2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
(3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
아) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약갱신의 특례
가. 「상가건물 임대차보호법」 적용대상의 보증금액을 초과하는 계약갱신의 경우
나. 「상가건물 임대차보호법」의 적용범위에 해당하는 보증금액(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서)을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2).
여기서부터는 영어에요.
(The right to request renewal of housing lease contracts in Korea, the right to request renewal of commercial lease contracts)
Hello, this is Allsinfo.
The information I will guide you today is about the right to renew the housing lease contract and the right to renew the commercial lease contract.
I hope it's helpful, and then I'll get started.
What is the right to renew the lease?
The right to renew a lease is the right of a tenant to ask the landlord to renew a contract when the lease expires. This right was introduced to protect tenants from continuing to live in the home.
the main contents
Subject to: Mainly applicable to residential leases, and separate provisions apply to commercial leases.
Renewal Request Period: A tenant may require the landlord to renew the contract in writing one to two months before the lease expires.
Reasons for Refusal of Renewal: The lessor may reject the renewal request only when there is a legitimate reason, for example, if the lessor himself or his immediate family needs to reside, or if the lessee has habitually violated the lease agreement.
Rent growth rate limit: When renewing, rent can only be increased within the scope prescribed by law, taking into account the rate of change in declared values by city in the previous year.
Limit the number of renewals: Under the Housing Lease Protection Act revised in 2020, tenants are guaranteed the right to live for up to four years, including the length of their initial lease agreement.
precautions
When exercising the right to renew the lease, the lessee must indicate to the lessor the intention to renew the lease according to the correct procedure within the renewal request period.
If a request for renewal is duly made and the lessor refuses to do so, the lessor may take legal action.
Renewal agreements may require consultation between the lessor and the lessee about changes in rent increases or other conditions.
The right to renew a lease is an important system for the stability of a tenant's housing. Tenants who wish to renew a contract need to know exactly the rights and procedures and exercise them appropriately. It is also advisable to periodically check the changing laws and policies.
From here on, we have summarized the right to request contract renewal for commercial buildings.
From here on, the right to request renewal of the contract of the commercial building
Significance of request for contract renewal
The lessee may request the lessor to renew the contract between six months and one month before the lease expires. In this case, the lessor cannot reject it unless there is a justifiable reason (Article 10, Paragraph 1 of the Commercial Building Lease Protection Act).
If the tenant wants to renew the lease on the commercial building, the contract will be renewed only if he or she shows the landlord to renew the contract before the lease ends.
The reason for acknowledging the tenant's request for contract renewal is that merchants who secure a commercial building as a place of business through a lease contract and start business will not be able to recover the initial cost if they have to move their business due to the expiration of the lease period despite the excessive investment or facility cost at the beginning of business.
Scope of contract renewal
The tenant's request for contract renewal can only be exercised within the scope of the entire lease period, including the initial lease period, not exceeding 10 years (Article 10, Paragraph 2 of the Commercial Building Lease Protection Act).
Therefore, if the lease is renewed due to the tenant's request for renewal of the contract, the tenant can be guaranteed the duration of the commercial lease for at least 10 years.
The term "first lease period" means a contract in which a tenant leases the commercial building for the first time for business, and even if the commercial building lease contract concluded before the enforcement of the Commercial Building Lease Protection Act is renewed after the enforcement date (the Supreme Court ruled on March 23, 2006).
The revised provisions of Article 10 (2) of the Commercial Building Lease Protection Act apply to leases signed or renewed for the first time since October 16, 2018 (Article 2 of the Supplementary Provisions of the Commercial Building Lease Protection Act (Act No. 15791 and October 16, 2018).
the terms and conditions of a renewed lease
The renewed lease is re-contracted under the same conditions as the previous lease (main text of Article 10 (3) of the Commercial Building Lease Protection Act).
However, the rent or deposit may increase or decrease, and in the case of an increase, it shall not exceed 5% of the rent or deposit at the time of claim (the proviso to Article 10 (3) of the Commercial Building Lease Protection Act, Article 11 (1) of the Commercial Building Lease Protection Act, and Article 4 of the Enforcement Decree of the Commercial Building Lease Protection Act).
< I want to renew the lease contract for a commercial building. Until when will it be possible? >
Q. Mr. A, who has been running a small snack bar in Seoul for 10 years, is planning to renew the contract again as the contract expires in two months. Can Mr. A exercise the tenant's right to renew the contract under the Commercial Building Lease Protection Act?
A. No. The tenant's right to renew the contract can only be exercised for 10 years, including the initial lease period (Article 10, Paragraph 2 of the Commercial Building Lease Protection Act). The landlord may reject the request because the contract renewal request for Mr. A, who has been operating a snack bar for 10 years, is no longer protected under the Commercial Building Lease Protection Act.
Exception of contract renewal
If contract renewal is rejected
1) The lessor may refuse the lessee's request for renewal of the contract in the following cases (the proviso to Article 10, Paragraph 1 of the Commercial Building Lease Protection Act).
A) In the case where the lessee is overdue for rent number 3
(1) The amount of overdue rent for the period from September 29, 2020 to 6 months shall not be regarded as overdue rent. In this case, the lessor's other rights to the overdue rent are not affected (Article 10-9 of the Commercial Building Lease Protection Act).
(2) The above provisions apply to the relationship between the sublease and the sublease (Article 13, Paragraph 1 of the Commercial Building Lease Protection Act).
Exception of contract renewal
If contract renewal is rejected
1) The lessor may refuse the lessee's request for renewal of the contract in the following cases (the proviso to Article 10, Paragraph 1 of the Commercial Building Lease Protection Act).
A) In the case where the lessee is overdue for rent number 3
(1) The amount of overdue rent for the period from September 29, 2020 to 6 months shall not be regarded as overdue rent. In this case, the lessor's other rights to the overdue rent are not affected (Article 10-9 of the Commercial Building Lease Protection Act).
(2) The above provisions apply to the relationship between the sublease and the sublease (Article 13, Paragraph 1 of the Commercial Building Lease Protection Act).
B) When the lessee has leased by false or other fraudulent means
C) If the lessor has provided considerable compensation to the lessee under a bilateral agreement
D) Where the lessee has transferred all or part of the target commercial building without the lessor's consent
E) When the lessee intentionally or grossly damaged all or part of the leased commercial building
F) If all or part of the leased commercial building is lost and the purpose of the lease is not achieved
G) Where the lessor needs to recover possession of the commercial building in order to demolish or reconstruct all or most of the commercial building for the following reasons
(1) Where a plan for demolition or reconstruction, including the timing and required period of construction, is notified to the lessee in detail at the time of signing the lease contract and the plan is followed
(2) Where there is a risk of safety accidents, such as aging, damage, or partial destruction of a building
(3) Where demolition or reconstruction is carried out in accordance with other laws and regulations
H) In other cases, the lessee has significantly violated his/her obligations as a tenant or there are serious reasons for making it difficult for him/her to survive the lease
Special Provisions for Renewal of Contract
A. In the case of contract renewal exceeding the amount of the guarantee subject to the Commercial Building Lease Protection Act
B. In the case of a contract renewal of a lease exceeding the amount of the guarantee amount (the proviso to Article 2 (1) of the Commercial Building Lease Protection Act), which falls within the scope of the Commercial Building Lease Protection Act, the parties may request an increase or decrease in the amount of rent and deposit in consideration of taxes, utility bills, rent and deposit of nearby commercial buildings, and other burdens or changes in economic conditions (Article 10-2 of the Commercial Building Lease Protection Act).
